Publié le 2 février 2026
En 2026, l’immobilier de bureau au Luxembourg amorce une reprise progressive après plusieurs années de fortes incertitudes économiques. Après un ralentissement marqué en 2023 et 2024, le marché retrouve une dynamique plus mesurée et plus sélective.
Une reprise en douceur
Le principal signal positif du marché réside dans la reprise de la prise en occupation de bureaux.
Selon les analyses récentes de JLL, en 2025, les surfaces louées atteignent 181 160 m², soit une hausse de 36 % par rapport à 2024.
Cette progression intervient après plusieurs années de repli continu depuis le pic observé en 2021. Elle ne traduit pas un retour à la normale, mais plutôt un redémarrage progressif, dans un contexte où les entreprises retrouvent de la visibilité sans pour autant accélérer brutalement leurs engagements immobiliers.
Les transactions concernent majoritairement des surfaces de qualité, bien localisées et adaptées aux nouveaux modes de travail. La demande reste donc ciblée, mais bien réelle.
Diminution du taux de vacance et alignement des loyers
La reprise du marché des bureaux s’accompagne d’un resserrement progressif de l’offre disponible. Le taux de vacance est désormais estimé à 3,9 %, contre 4,2 % en 2023 et 2024, traduisant une capacité du marché à absorber les nouvelles surfaces sans déséquilibre majeur. Cette évolution confirme une dynamique plus saine, dans laquelle l’offre et la demande retrouvent progressivement un point d’équilibre.
Sur le plan locatif, le marché montre des signes de stabilisation et de convergence des valeurs. Les loyers observés par JLL s’inscrivent aujourd’hui dans une fourchette comprise entre environ 40 € et 55 € par m² et par mois, selon les secteurs et la qualité des immeubles. Cette amplitude reflète un marché où les écarts se resserrent progressivement, tandis que les actifs les mieux positionnés continuent de soutenir des niveaux élevés.
Un investissement qui repart, mais avec prudence
Du côté des investisseurs, la reprise est également visible, mais reste mesurée.
Les volumes d’investissement ne retrouvent pas encore leurs niveaux historiques, toutefois l’intérêt revient progressivement sur les actifs sécurisés.
Les stratégies privilégient des biens core ou core+, bien loués, avec des locataires solides et des perspectives de revenus stables.
Perspectives pour 2026 : une reprise structurée, non spéculative
Pour 2026, les perspectives restent positives mais réalistes.
Le marché devrait poursuivre sa reprise à un rythme progressif, sans rattrapage brutal des volumes passés. La demande devrait continuer à se concentrer sur des bureaux performants, durables et adaptés aux usages hybrides.
Cette évolution dessine un marché plus mature, où la croissance repose davantage sur la qualité, la flexibilité et la durabilité que sur l’expansion des surfaces.
Flexiroom : une réponse à une mobilité en croissance
L’année 2026 marque une étape importante dans la transformation du marché des bureaux au Luxembourg. La reprise progressive observée traduit une évolution structurelle des usages, des attentes des entreprises et des stratégies d’investissement.
Cette transformation redéfinit également les besoins résidentiels, en renforçant la demande pour des logements adaptés à une population professionnelle mobile et internationale. Dans cette continuité, des acteurs comme Flexiroom s’insèrent naturellement dans un modèle immobilier plus agile, au croisement du bureau et du logement.
